O fundo imobiliário HGBS11 tem como objetivo gerar rendimentos por meio da exploração de participações em shoppings localizados em regiões com pelo menos 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas. A gestão atua de forma ativa na carteira, buscando aliar operação sólida a oportunidades de valorização e renda consistente.
Segundo os analistas do Banco do Brasil, essa estratégia posiciona o HGBS11 como uma opção interessante para investidores que buscam renda estável, mesmo diante de desafios de médio prazo relacionados à alavancagem.
O fundo encerrou o último mês com investimentos em 21 shoppings, distribuídos em 16 cidades e 6 estados. Dessas propriedades, 16 são detidas diretamente, 4 via cotas de outros FIIs (HPDP11, FVPQ11, FLRP11 e ABCP11) e 1 parcialmente direta e parcialmente via cotas do WPLZ11. A concentração segue em São Paulo (86%), e em sete ativos o fundo possui posição majoritária.
Movimentações recentes ampliam exposição e consolidam gestão
O retrato do portfólio tende a evoluir, com aquisições recentes. Em novembro de 2025, o fundo assinou memorando para adquirir 20% do Shopping Park São Caetano (SP) por R$ 237 milhões, pagos de forma parcelada, entrando em um ativo administrado pela Multiplan.
Em janeiro de 2026, o HGBS11 concluiu a transação com o Pátria Malls PMLL11, vendendo 15% do Suzano Shopping e adquirindo 35% do Boulevard Shopping Bauru, passando a deter 100% do ativo. Os analistas avaliam que essas operações fortalecem a diversificação e ampliam o controle sobre ativos estratégicos.
Parte dessas movimentações foi viabilizada pela estruturação de dois CRIs, ambos com carência de 36 meses na amortização e parcialmente nos juros. Esse período contribui para um cap rate mais favorável e permite à gestão avançar no reequilíbrio da estrutura de capital, seja por reciclagem de ativos ou por nova emissão de cotas, já aprovada.
Operação sólida e indicadores consistentes
Mesmo sem considerar as novas aquisições, o HGBS11 apresenta indicadores operacionais fortes. Em dezembro, a ocupação atingiu 95,4%, um aumento de 0,4 ponto percentual em relação a dezembro de 2024, alcançando o melhor patamar desde o primeiro trimestre de 2019. As vendas e o NOI por metro quadrado acumulados cresceram 7,7% e 8,4%, respectivamente, superando a inflação e registrando evolução relevante frente a 2024.
A combinação entre operação sólida, reciclagem ativa e aquisições estruturadas com carência permitiu ao fundo projetar dividendos de R$ 0,16 por cota ao longo do primeiro semestre de 2026, com dividend yield estimado em 9,5% ao preço atual. Para os analistas do BB, o ciclo esperado de cortes de juros, aliado à relação de mercado próxima ao valor patrimonial, deixa o HGBS11 bem posicionado para sustentar rendimentos e mitigar riscos da alavancagem.
Estratégia de crescimento e desafios futuros
O HGBS11 combina portfólio diversificado e consolidado, foco em shoppings de boa qualidade e estratégia ativa de reciclagem de ativos.
De acordo com os analistas do BB, se o cenário de cortes de juros se concretizar, o fundo deve ganhar atratividade adicional, especialmente no quesito dividendos. No entanto, alertam que a alavancagem moderada e a negociação próxima ao valor patrimonial podem limitar a flexibilidade, e juros elevados podem reduzir o apetite por consumo em alguns empreendimentos que atendem classes de menor renda.
