O private real estate vem ganhando cada vez mais espaço entre investidores que buscam renda estável, diversificação e proteção contra a inflação. Embora o setor imobiliário já seja um dos pilares mais tradicionais da construção de patrimônio, essa vertente ainda é pouco explorada por quem associa imóveis apenas a Fundos Imobiliários (FIIs) ou propriedades residenciais.
Neste artigo, você vai entender o que é o private real estate, como ele funciona, suas vantagens, riscos e estratégias mais utilizadas para esclarecer as dúvidas mais comuns dos investidores.
O que é o Private Real Estate?
O private real estate consiste no investimento em imóveis privados de geração de renda, que não estão listados em bolsa de valores. Nessa categoria, o investidor aplica recursos em propriedades reais — como galpões logísticos, prédios residenciais multifamiliares e data centers — por meio de fundos ou estruturas privadas, com contratos de longo prazo e fluxos de caixa previsíveis.
Diferentemente dos REITs (Real Estate Investment Trusts) ou dos FIIs, o private real estate não sofre com a volatilidade diária do mercado e tende a ter menor correlação com ações e títulos públicos, funcionando como um amortecedor em períodos de instabilidade.
“O setor imobiliário sempre foi visto como um pilar de riqueza e estabilidade. Mas enquanto muitos investidores pensam em imóveis residenciais ou em fundos listados em bolsa, há um universo menos acessível — e muitas vezes mais robusto — chamado Private Real Estate”, destaca Caio Tuca, sócio da EQI Investimentos e head da EQI Internacional.
Principais características do Private Real Estate
O private real estate é uma classe de ativos que combina estabilidade de fluxo de caixa com baixa volatilidade — duas qualidades que explicam seu crescente apelo entre investidores sofisticados.
Antes de entender como investir, vale conhecer suas características essenciais, que ajudam a diferenciar esse tipo de ativo dos investimentos tradicionais em renda variável:
- Renda recorrente e previsível: gerada por contratos de longo prazo com inquilinos corporativos.
- Proteção natural contra a inflação: muitos contratos são reajustados por índices inflacionários.
- Baixa correlação com ações e títulos públicos, atuando como diversificador de risco.
- Potencial de valorização: a modernização e reposicionamento de imóveis elevam o valor do portfólio.
- Gestão ativa e profissional, fundamental para maximizar retorno e reduzir vacância.
Tipos de ativos no Private Real Estate
O universo do private real estate é bastante amplo e vai muito além de galpões ou escritórios. Ele abrange setores estratégicos da economia moderna, que geram renda constante e acompanham tendências estruturais como o avanço do e-commerce e da digitalização.
Veja alguns exemplos de ativos que compõem portfólios de private real estate em diferentes mercados:
| Tipo de ativo | Descrição | Exemplos reais |
| Galpões logísticos | Imóveis para armazenagem e distribuição | Centros de distribuição da Amazon (AMZN; AMZO34), Mercado Livre (MELI; MELI34) ou Magalu (MGLU3) |
| Imóveis multifamiliares | Prédios residenciais para locação profissional | Complexos residenciais em cidades como Austin e Miami |
| Data centers | Estruturas que hospedam servidores e dados corporativos | Instalações da Equinix, Digital Realty e Google Cloud |
| Varejo essencial (Triple Net Lease) | Contratos longos com inquilinos que pagam impostos, seguros e manutenção | Farmácias CVS, supermercados Kroger e redes de conveniência |
| Escritórios corporativos premium | Edifícios de alto padrão locados para grandes empresas | Torres empresariais em regiões como Faria Lima e Manhattan |
“Esses ativos são escolhidos pela sua capacidade de gerar renda previsível, contratos longos e valorização patrimonial”, explica Tuca.
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O que é o modelo Triple Net Lease
Um dos formatos mais conhecidos dentro do private real estate é o Triple Net Lease (NNN).
Nessa estrutura, o inquilino paga não apenas o aluguel, mas também os custos com impostos, seguros e manutenção da propriedade, reduzindo significativamente o risco operacional para o investidor.
“Para o investidor, isso significa fluxos de caixa altamente previsíveis e risco operacional reduzido, já que os custos recorrentes do imóvel são transferidos ao ocupante”, explica Tuca, ao comentar sobre a atratividade do modelo.
Esse tipo de contrato é especialmente comum em setores de varejo essencial e centros logísticos, com locações que podem durar 10, 15 ou até 20 anos.
Vantagens e riscos do Private Real Estate
Investir em private real estate não significa ausência de risco — mas sim um equilíbrio entre retorno e previsibilidade. Essa classe de ativos se destaca em momentos de incerteza, quando a volatilidade de bolsa e juros elevados desafiam outros investimentos.
Vantagens
- Diversificação com ativos reais e tangíveis;
- Fluxos de caixa estáveis e ajustados à inflação;
- Proteção contra volatilidade de mercado;
- Participação em tendências estruturais globais (como data centers e e-commerce).
Riscos
- Liquidez limitada — vender participações pode levar meses;
- Ciclos imobiliários — vacância e renegociação de contratos afetam resultados;
- Alta barreira de entrada, exigindo aporte inicial elevado ou veículos especializados.
Em suma, o private real estate é mais indicado para investidores qualificados que buscam renda estável e visão de longo prazo, e não retornos imediatos.
Tendências globais que impulsionam o Private Real Estate
De acordo com Caio Tuca, três grandes movimentos globais vêm moldando o futuro do setor:
- Crescimento do e-commerce, que aumenta a demanda por centros logísticos;
- Urbanização acelerada, que impulsiona os imóveis multifamiliares;
- Transformação digital, que faz dos data centers um ativo estratégico para o armazenamento e processamento de dados.
“No fim, investir em private real estate — seja via portfólios diversificados ou estratégias como o Triple Net Lease — significa acessar um mercado global de ativos reais que gera renda consistente e se beneficia de mudanças estruturais na economia”, conclui o executivo.
Private Real Estate x Fundos Imobiliários (FIIs)
Embora compartilhem o mesmo alicerce — o investimento em imóveis —, o private real estate e os FIIs são mundos distintos em termos de liquidez, acesso e comportamento de risco.
A tabela abaixo resume as diferenças mais relevantes para quem avalia incluir esse tipo de ativo na carteira:
| Característica | Private Real Estate | Fundos Imobiliários (FIIs) |
| Liquidez | Baixa (venda privada, prazos longos) | Alta (cotas negociadas na B3) |
| Acesso | Restrito a investidores qualificados | Aberto ao público geral |
| Volatilidade | Baixa, com foco em contratos estáveis | Alta, sujeita ao humor do mercado |
| Transparência | Relatórios privados e confidenciais | Informações públicas e reguladas |
| Rentabilidade | Renda previsível com valorização gradual | Rendimento variável e exposto a ciclos |
| Horizonte de investimento | Longo prazo (5 a 10 anos) | Médio prazo (1 a 3 anos) |
O investidor que busca liquidez e simplicidade operacional tende a preferir os FIIs. Já quem procura previsibilidade, diversificação internacional e retornos consistentes pode encontrar no private real estate uma oportunidade complementar — e muitas vezes mais resiliente.
Como investir em Private Real Estate
Entrar no universo do private real estate exige uma abordagem mais estruturada do que investir em FIIs ou ações. Isso porque se trata de um mercado menos líquido, mais técnico e acessível principalmente a investidores qualificados, com horizonte de longo prazo e foco em geração de renda estável.
Na prática, há três caminhos principais para acessar esse tipo de investimento — cada um com diferentes níveis de risco, capital mínimo e envolvimento na gestão.
1. Fundos privados e club deals
Essa é a porta de entrada mais comum.
O investidor participa de um veículo de investimento fechado, que reúne recursos de um grupo limitado de cotistas para adquirir ou desenvolver imóveis específicos. Esses fundos costumam ter prazo definido (cinco a dez anos) e pagamentos periódicos de dividendos vindos dos aluguéis.
É uma estrutura ideal para quem busca exposição diversificada sem precisar lidar diretamente com a gestão das propriedades.
2. Veículos internacionais e plataformas globais
Outra forma é investir por meio de fundos internacionais, que permitem acesso a portfólios de imóveis em economias desenvolvidas — especialmente nos Estados Unidos e na Europa.
Essas estruturas oferecem proteção cambial, diversificação geográfica e acesso a segmentos de alta demanda, como data centers, imóveis multifamiliares e centros logísticos de última milha.
Algumas casas de investimento, como a EQI Internacional, estruturam veículos offshore voltados a investidores brasileiros interessados em participar desse mercado global.
3. Participações diretas e coinvestimentos
Investidores institucionais e de maior patrimônio também podem optar por participações diretas em projetos imobiliários, tornando-se sócios em empreendimentos específicos — seja em desenvolvimento (greenfield) ou em operação (brownfield).
Esse modelo oferece maior controle sobre os ativos e potencial de retorno mais elevado, mas também demanda conhecimento técnico, due diligence detalhada e horizonte de longo prazo.
Independentemente da modalidade, o sucesso do investimento em private real estate depende de uma boa seleção de ativos, gestão profissional e contratos sólidos, que assegurem previsibilidade e mitigação de riscos.
“Quando bem estruturado, o private real estate pode atuar como o elo que equilibra risco, retorno e resiliência dentro de um portfólio global”, afirma Tuca.
Veja um exemplo de Private Real Estate na prática
Um exemplo recente dessa estratégia é o EVG Real Estate IF, fundo estruturado pela EQI Asset com foco em ativos residenciais nos Estados Unidos. Voltado a investidores qualificados, o veículo busca ganho de capital em dólar por meio de um portfólio diversificado de empreendimentos.
O mercado habitacional americano tem cerca de 20% do total de todo o mundo, com valor estimado em US$ 111 trilhões, sendo um dos mais líquidos e consolidados do mundo. Essa classe de ativos se destaca pela combinação entre estabilidade, liquidez e potencial de valorização.
O projeto prevê o desenvolvimento de três empreendimentos residenciais na região metropolitana de Miami, na Flórida — Downtown, Wynwood e North Miami — totalizando mais de 830 unidades e um Valor Geral de Vendas (VGV) superior a US$ 630 milhões. Cada empreendimento será conduzido por incorporadores locais com experiência comprovada no mercado imobiliário de Miami e direcionado ao público de alta renda.
A estratégia combina dois modelos de desenvolvimento:
- Multifamily: edifícios residenciais em que todas as unidades permanecem sob um único proprietário, com venda integral do ativo em uma única transação. Esse modelo gera valorização consistente e ganhos mais relevantes no longo prazo.
- Condos: edifícios residenciais cujas unidades são vendidas individualmente no varejo, proporcionando retornos mais rápidos e maior liquidez.
O equilíbrio entre os dois modelos aumenta a diversificação, reduz a volatilidade e fortalece a resiliência do portfólio.
O fundo tem prazo estimado de cinco anos, com TIR-alvo de 18% ao ano e retorno projetado entre 80% e 90% em dólar ao final do ciclo. As reservas são voltadas a investidores com patrimônio declarado a partir de US$ 250 mil (ou R$ 1,25 milhão).
Tire as suas principais dúvidas sobre private real estate
Sim, para investidores qualificados que buscam renda previsível e diversificação internacional. Essa classe de ativos oferece menor volatilidade e contratos longos, funcionando como um amortecedor em períodos de instabilidade econômica.
Depende da estrutura. Fundos privados internacionais, como o EVG Real Estate IF, exigem patrimônio mínimo declarado a partir de US$ 250 mil. No Brasil, o acesso costuma ser restrito a investidores qualificados com capital mais elevado.
Os principais segmentos são residencial multifamiliar, logística, varejo essencial e data centers, impulsionados por tendências estruturais como urbanização, e-commerce e inteligência artificial.
O retorno vem de aluguéis de longo prazo e da valorização do imóvel ao longo do tempo. Muitos contratos têm reajustes atrelados à inflação, o que ajuda a preservar o poder de compra em dólar.
Os principais riscos estão na baixa liquidez (já que a venda é privada e leva tempo), nos ciclos do mercado imobiliário e nas oscilações de demanda em determinados setores. Por isso, é uma estratégia de prazo longo, que exige análise criteriosa do gestor e dos ativos.
