Ao contrário do que chegou a ser interpretado por parte do mercado, o fundo imobiliário RBRL11 não vai deixar de existir. A transação firmada com o XP Log (XPLG11) representa uma reestruturação do portfólio logístico do fundo, e não sua liquidação.
A operação prevê a venda de seus imóveis logísticos ao XPLG, com recebimento majoritário em cotas do fundo comprador, além de parcela em dinheiro e assunção de dívidas.
RBRL11 não vai deixar de existir: entenda a nova fase do fundo
Segundo a EQI Research, o RBRL11 continua ativo e com novo foco estratégico: realocar capital em galpões logísticos premium localizados em regiões consolidadas e com alta demanda, como os raios de até 30 km de São Paulo, além de capitais como Belo Horizonte e Brasília.
“O RBRL11 não será encerrado, como se chegou a especular. O fundo permanece ativo e inicia uma nova fase de portfólio mais qualificado e diversificado”, afirma Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research.
A transação com o XPLG11 foi firmada com cap rate de 9,24% e prevê que as cotas do XPLG sejam recebidas pelo valor patrimonial. Como o XPLG negocia com desconto no mercado secundário, o movimento gera um prêmio implícito de cerca de 30% sobre o valor de tela das cotas do RBRL11.
O que muda para o cotista do RBRL11
Apesar da mudança estrutural, os rendimentos mensais devem se manter estáveis, conforme sinalização da gestora, sustentados pelos dividendos provenientes das cotas recebidas do XPLG.
A nova fase também traz um incentivo importante para os cotistas: a isenção de taxa de gestão por 36 meses, o que reforça o alinhamento de interesses entre gestora e investidores.
Atualmente, cerca de 60% da receita do fundo vem de galpões localizados em Extrema (MG), uma região que se beneficia de incentivos fiscais, como a redução do ICMS.
No entanto, essa concentração traz riscos diante de possíveis mudanças tributárias, o que pode justificar a reestruturação do portfólio em direção a ativos com maior previsibilidade e menor risco regulatório.
Vantagens para RBRL e para XPLG
Além da possibilidade de valorização, o fundo poderá usar as cotas do XPLG como moeda de troca em futuras aquisições, o que traz flexibilidade à nova estratégia. A RBR também informou que a venda das cotas do XPLG será feita de forma gradual, para evitar pressões negativas sobre o valor de mercado do fundo.
Do ponto de vista estratégico, investidores interessados no XPLG podem preferir comprar cotas do RBRL11, já que o fundo hoje negocia com prêmio implícito e ainda não precificou integralmente os efeitos positivos da reestruturação. Desde o anúncio, as cotas do RBRL11 já subiram cerca de 5%, sinalizando otimismo do mercado.
Para o próprio XPLG, a operação também é benéfica, pois contribui para diluir o risco de concentração geográfica em Extrema (MG), ao mesmo tempo em que incorpora ativos com cap rate elevado ao portfólio.
