No relatório mais recente divulgado pela head e analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, a abordagem foi diferente do habitual. Em vez de iniciar com um panorama geral do ALZR11, a analista optou por destacar a mais recente transação anunciada pelo fundo.
Segundo Carolina, em dezembro de 2025 o ALZR adquiriu um imóvel desenvolvido sob medida para o Grupo Fleury, localizado no bairro Cambuí, em Campinas (SP), pelo valor de R$ 29,5 milhões. O grupo deve iniciar as operações em breve e, após um período de carência de 10 meses, passará a pagar um aluguel mensal de R$ 255 mil, corrigido anualmente pelo IPCA, com contrato de duração de 15 anos. Essa operação representa uma rentabilidade anual de aproximadamente 10,2% para o ALZR no primeiro ano.
Apesar de relativamente pequena em relação ao patrimônio total do fundo, a transação ajuda a ilustrar com clareza o perfil do ALZR ao longo de seus oito anos de existência, desde o IPO. O fundo segue uma política de investimentos bem definida, baseada em três pilares principais:
- Aquisição de imóveis locados para empresas com classificação de risco de longo prazo igual ou superior a “A”, ou com faturamento anual acima de R$ 500 milhões e patrimônio líquido superior a R$ 100 milhões;
- Contratos de locação atípicos, com prazo residual mínimo de cinco anos;
- Meta de rentabilidade, no momento da aquisição, igual ou superior a NTN-B + 3%.
ALZR11: perfil do fundo, estratégia de investimentos e foco em renda real
Todos esses critérios foram atendidos na última aquisição e refletem o perfil do portfólio atual — e, por regulamento, futuro — do fundo.
Classificado como um FII “híbrido de tijolo”, o ALZR detém atualmente, de forma direta ou indireta, participações em 23 imóveis distribuídos entre os segmentos de escritórios, galpões logísticos, renda urbana e data centers. Trata-se de um fundo voltado ao investidor que busca renda real, corrigida pela inflação, com menor volatilidade e poucos sobressaltos no curto prazo.
Um ponto que pode chamar a atenção desse investidor mais conservador é o nível de alavancagem do fundo, relativamente elevado para os padrões da indústria de FIIs, em torno de 30% do valor dos ativos.
No entanto, segundo a analista, essa dívida foi estruturada com juros compatíveis com os contratos de locação — majoritariamente vinculados às aquisições — e a posição de liquidez do fundo é suficiente para cobrir cerca de cinco anos das obrigações futuras de amortização dos CRIs.
Esse aspecto é relevante, pois indica que o fundo não precisa alongar dívidas, realizar novas emissões de cotas ou vender ativos para cumprir suas obrigações no curto e médio prazo.
Se você quer saber, afinal, se vale a pena participar da emissão do ALZR11, continue lendo o relatório completo clicando no botão abaixo.
